DIE KLEINGÄRTNERISCHE NUTZUNG
Sehr oft werden die Begriffe „antiquiert“, „überholt“ oder auch „aus dem letzten Jahrhundert“ verwendet, wenn man Kleingärtnern vorhält, dass sie ihre Gärten nicht im Sinne des Bundeeskleingartengesetzes (BKleingG) nutzen. Diese Einstellung kann aber auf keinen Fall hingenommen werden.
Dem Pächter eines Kleingartens wird vom Gesetzgeber ein über das normale Maß des BGB hinausgehender Kündigungs- und Pachtpreisschutz gewährt. Dafür verlangt aber das Bundeskleingartengesetz auch heute immer noch, dass die kleingärtnerische Nutzung oberste Priorität haben muss (siehe den Gesetzestext unten). So ist auch die dauernde nichtkleingärtnerische Nutzung einer der wenigen vom Gesetz zugelassenen Gründe für die Kündigung eines Kleingartenpachtvertrages.
Zu dieser Bestimmung im § 1 Abs. 1 Nr 1 kommentiert Dr. Mainczyk in seinem Praktikerkommentar zum Bundeskleingartengesetz (7. Auflage, § 1, Rn 9) wie folgt:
„Mit der gesetzlichen Bestimmung der kleingärtnerischen Nutzung wird der heutigen Funktion des Kleingartens als Nutz- und Erholungsgarten Rechnung getragen. Der einzelne Kleingarten kann danach ein ausschließlicher Obst- und Gemüsegarten (Nutzgarten) sein oder ein Nutz- und Ziergarten. Die Gartenfläche darf also – wenn es ein Kleingarten sein soll – nicht allein aus Rasenbewuchs und Zierbepflanzung bestehen. Der „wirtschaftliche“ Nutzen und der Erholungswert eines Kleingartens stehen in § 1 Abs. 1 Nr. 1 nicht alternativ nebeneinander in dem Sinne, dass die Gartenfläche entweder als „Ziergarten“ oder als „Nutzgarten“ ausgestaltet werden kann. Die Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen pflanzlichen Produkten ist vielmehr ein notwendiger Bestandteil der kleingärtnerischen Nutzung, für die ein Teil der Gartenfläche verwendet werden muss. Das ergibt sich bereits aus der gesetzlichen Definition der kleingärtnerischen Nutzung. Danach besteht diese aus zwei durch das Wort „und“ miteinander verbundenen Elementen, nämlich der „gärtnerischen Nutzung, insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf“ und der „Erholung“. Der Flächenanteil, der der Erzeugung von Gemüse, Obst und anderen pflanzlichen Kulturen dient, ist gesetzlich nicht festgelegt. Dies bleibt den einzelnen Kleingärtnern bzw. Kleingärtnervereinen überlassen. Rasen und Zierbepflanzung dürfen aber nicht überwiegen. Die „Erholungsnutzung“ darf der Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen insoweit nicht übergeordnet sein (vgl. Otte, in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg, BauGB, Teil H, Kommentar zum BKleingG, § 1 Rn. 8). Andererseits sind Rasen und/oder Zierbepflanzung nicht Voraussetzung eines Kleingartens i.S. des BKleingG.
Eine Nutzung des Gartens nur zur „Erholung“ ohne Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen ist keine kleingärtnerische Nutzung. Sie stellt einen Verstoß gegen § 1 Ab. 1 Nr. 1 und den Vertragszweck dar und berechtigt daher nach Abmahnung zur Kündigung des Kleingartenpachtvertrages (siehe § 9 BKleingG).“
Soweit der Kommentar von Dr. Mainczyk.
Lange war diese Auffassung umstritten und es gab auch Gerichtsurteile, die in unterschiedlicher Weise die Frage nach dem zulässigen Anteil des Erholungsteils des Kleingartens beantworteten.
Diesen, sich in teilweise verwirrender Art unterscheidenden Auffassungen, hat nun ein Urteil des OLG Naumburg ein Ende gesetzt, indem es dazu festgestellt hat:
„Der erkennende Senat (des OLG) schließt sich der Meinung von Otte in Ernst/Zinkhahn/Bielenberg (BauGB § 1 BKleingG Rn 8) und Mainczyk (BKleingG, 7. Aufl. § 1 Rn 9) an, nach der die der Erholungsnutzung dienende Fläche nicht die gärtnerische Fläche übersteigen darf.“
In seinem Beschluss vom 31.1.2002 hat der Bundesgerichtshof (BGH) – III ZR 42/01 – die Auslegung der kleingärtnerischen Nutzung durch das OLG Naumburg durch Nichtannahme der Revision mit der Begründung bestätigt, dass die Revision keine Aussicht auf Erfolg habe.
Damit ist endgütig durch höchtrichterlichen Entscheid klar, dass die kleingärternische Nutzung nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG ein Überwiegen des „Ziergartenbereichs“ im Kleingarten ausschließt.
Und damit steht die in vielen Vereinen verlangte „Drittelteilung“, also die Nutzung des Kleingartens zu je einem Drittel für den Gemüse- und für den Obstanbau sowie einem Drittel für den Erholungsbereich, mit den Bestimmungen BKleingG in vollem Einklang.
BAULICHE ANLAGEN IM KLEINGARTEN
Um zu erklären, welche baulichen Anlagen in Kleingärten zulässig sind, gilt es zunächst den Begriff „bauliche Anlage“ zu erläutern.
So hat das Bundesverwaltungsgericht festgelegt, dass als bauliche Anlage (Bauten) Einrichtungen zu verstehen sind, die aus künstlichen Stoffen oder Baustoffen hergestellt sind, und die mit dem Erdboden in einer auf Dauer gedachten Weise verbunden sind. Eine Verbindung mit dem Boden besteht auch dann, wenn die Einrichtung durch eigene Schwere auf dem Boden ruht. Die Verbindung mit dem Erdboden wird nicht dadurch aufgehoben, dass die Einrichtung jederzeit abgebaut und anderswo wieder aufgestellt werden kann. Dem Erfordernis der Dauer genügt ein Zustand, der jeweils für mehrere Monate besteht (BVerwG, DÖV 1974, 200 + BVerwG, BauR 1977, 109 ff.).
Das bedeutet einfach ausgedrückt, dass als bauliche Anlagen alle Einrichtungen zu bezeichnen sind, die nicht natürlichen Ursprungs sind (wie Bäume, Sträucher, Pflanzen). Also nicht nur Gartenlauben und Vereinsheime, sondern auch Gewächshäuser, Geräteschuppen, mit dem Boden verbundene Bänke, Tische und Sitzgruppen, Pergolen, gemauerte Grills, befestigte Wege (z.B. mit Steinplatten), Einfriedigungen. Keine baulichen Anlage sind dagegen gelegentlich und nur vorübergehend (etwa übers Wochenende oder für eine Feier im Garten) aufgestellte Partyzelte.
Nun kann die Frage nach der Zulässigkeit baulicher Anlagen nicht einfach mit einer tabellarischen Aufzählung erläutert werden. Wichtigste Grundlage ist zunächst der für die Kleingartenanlage aufgestellte Bebauungsplan. Hier kann die Größe der Gartenlaube, die Art des Wegebelages in den Gärten, die Höhe eventueller Zäune zwischen den Gärten usw. festgelegt sein. So ist es zwar grundsätzlich zulässig, dass vom Eingang in den Garten bis etwa zur Laube ein Plattenbelag mit Wegeplatten sein darf. Der Bebauungsplan kann jedoch diesem Grundsatz widersprechen und einen Rasenbelag vorschreiben. Dann gilt nur diese Vorschrift.
Andere Bestimmungen, die das Erstellen von baulichen Anlagen beeinflussen, sind das örtliche Baurecht, Pachtverträge mit den Grundstückseigentümern, Pachtverträge zwischen den Kleingärtnervereinen und den Kleingärtnern sowie Gartenordnungen etc.
Bebauungspläne und andere Bestimmungen können also die allgemein gültigen Zulässigkeiten einschränken, sie können aber nie darüber hinaus gehen. Das bedeutet also, dass keine Baubehörde einem Kleingärtner eine Baugehmigung für eine Gartenlaube erteilen darf, deren Größe über der im Bebauungsplan festgelegten Größe liegt.
Wichtigstes Merkmal jeder baulichen Anlage muss aber immer ihre kleingärtnerische Nutzung nach § 1 Abs. 1 BKleingG sein. So kann man einem Kleingewächshaus in keiner Weise die kleingärtnerische Nutzung absprechen. Dabei ist eine Größenbeschränkung oder eine Baumaterialvorschrift ohne Weiteres möglich. Auch der oben genannte gemauerte Grill kann akzeptiert werden, da ja die Erholungsnutzung als Teil der kleingärtnerischen Nutzung ausdrücklich im § 1 Abs. 1 Satz 1 BKleingG anerkannt ist. Es bleibt jedoch dem Verpächter das Recht, das Aufstellen einer solchen Baulichkeit die Genehmigung zu versagen. Die Gartenlaube selbst findet ihre Berechtigung durch die Bestimmungen im § 3 Abs. 2 BKleingG. Etwas anderes ist das Aufstellen von Geräteschuppen. Natürlich dienen sie zwecks Aufbewahrung der Gartengeräte auch der kleingärtnerischen Nutzung. Aber, wenn eine Gartenlaube vorhanden ist, so hat diese die Aufgabe des Geräteschuppens. Ein zusätzliches Gebäude dieser Art ist dann unzulässig.
Jedoch muss für die Gartenlaube, ihre Ausstattung und Nutzung die Bestimmung des § 3 Abs. 2 des BKleingG strikt eingehalten werden. Dort heißt es: „Im Kleingarten ist eine Laube in einfacher Ausfertigung mit höchstens 24 Quadratmetern Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz zulässig; …… Sie darf nach ihrer Beschaffenheit, insbesondere nach ihrer Ausstattung und Einrichtung nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein.“
Nehmen wir uns einmal die vielleicht auch versteckten Vorschriften in diesem Absatz im Einzelnen vor und sehen wir was sie zu bedeuten haben.
1. „einfacher Ausführung“: Mit dieser Bestimmung soll erreicht werden, dass Gartenlauben unter Verwendung kostengünstiger Baustoffe und Bauteile mit konstruktiv einfachen, auf die Funktion der Laube abgestimmten Ausbaumaßnahmen, errichtet werden. Dabei ist nicht vorgeschrieben, ob die Laube aus Holz oder Mauerstein zu fertigen ist. Hier gilt das örtliche Recht. Die Forderung nach „einfacher Ausstattung“ gilt ebenso für die Innenausstattung. Teure Wand- und Deckenverkleidungen widersprechen also der Vorschrift. Im Übrigen wird auf die Erläuterungen unter Punkt 4. verwiesen.
2. „24 Quadratmeter Grundfläche“: Hier ist das Größenmaß eindeutig ausgesagt: Die Fläche des Fundamentes, des Unterbaues darf auf dem Boden 24 Quadratmeter nicht übersteigen. Wie schaut es aber mit der Überdachung aus? Hier muss ganz klar gesagt werden, dass ein Dachüberstand von mehr als den üblichen 30 bis 40 cm rundum eine unzulässige Vergrößerung der Laube bedeutet. Bezüglich der Höhe der Laube sagt das Gesetz nichts aus, aber Lauben dürfen keine Höhe haben, die sie nach landesrechtlichen Vorschriften dazu geeignet machen, zum dauernden Wohnen genutzt zu werden. Das BVerwG hat es demzufolge als im Einklang mit § 3 Abs. 2 BKleingG stehend gesehen, dass die Genehmigungsbehörde nur Lauben mit einer Traufhöhe von nicht mehr als 2,25 m und einer Dachhöhe von nicht mehr als 3,50 m zulässt (BVerwG, DÖV 1984, 855 = BBauBl 1984, 498 = ZfBR 1984, 254 = BRS 42, 94).
3. „einschließlich überdachtem Freisitz“: Neben der Gartenlaube darf also im Kleingarten kein weiterer überdachter Freisitz sein. Die oft geübte Praxis, an die Laube eine „Pergola“ anzubauen und zu überdachen, stellt eine verbotene Vergrößerung der Gartenlaube dar. Abgesehen davon, dass eine Pergola nichts anderes als ein Rankgerüst für Kletterpflanzen sein darf. Eine überdachte „Pergola“ ist keine solche mehr. Das heißt, dass jeder Kleingärtner, der die 24 Quadratmeter Grundfläche der Laube für einen Aufenthaltsraum, Geräteraum, Toilettenraum (für das Campingklo!) nutzt und keine Veranda vorsieht, nur noch unter dem Sonnenschirm auf seiner Rasenfläche sitzen kann.
4. „Sie darf nach ihrer Beschaffenheit, insbesondere nach ihrer Ausstattung und Einrichtung nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein.“: Hier ist festzuhalten, dass nicht nur das dauernde Wohnen selbst unzulässig ist, sondern schon die Ausstattung der Laube in einer Weise, die ein dauerndes Wohnen möglich machen würde. Was heißt das? Nach einer Anweisung des Bundesministeriums für Bauwesen und Raumordnung (BMBau), das für die Durchsetzung des BKleingG zuständig ist, aus dem Jahre 1984 (und daran hat sich bis heute nichts geändert) ist die Versorgung der Gartenlaube mit Wasser, elektrischem Strom, Gasanschluss und Telefonanschluss mit dieser Bestimmung genauso wenig vereinbar wie ein Anschluss an die Kanalisation. Und mit „Versorgung mit elektrischem Strom“ ist auch die Nutzung von Solarenergie gemeint! Gegen eine gelegentliche Nutzung von elektrischer Energie durch das Zurverfügenstellen von „Arbeitsstrom“ in der Kleingartenanlage ist jedoch nichts einzuwenden.
Dabei dürfen aber in den Stromverteilerkästen insgesamt nicht so viele Steckdosen vorhanden sein, wie es Kleingärten in der Anlage gibt. So wird vermieden, dass jedem Garten ein eigener Stromanschluss zugeordnet wird.
Das Verbot, die Laube zum dauernden Wohnen zu nutzen, schließt eine gelegentliche Übernachtung in der Laube, etwa am Wochenende oder in der Urlaubszeit nicht aus, soweit es die hygienischen Verhältnisse gestatten, ohne dass gegen geltende Umweltvorschriften bezüglich der Entsorgung von Fäkalien, Geschirrspülwasser usw. verstoßen wird.
Was aber, wenn die zu große Laube, der separate Geräteschuppen schon vor Inkrafttreten des BKleingG und des Bebauungsplanes gestanden hatte? Nur wenn für diese Gebäude amtliche Baugenehmigungen bestanden haben, nur dann haben sie Bestandsschutz. Das sehr lange und vielleicht nie beanstandete Vorhandensein begründet kein Gewohnheitsrecht. Mit Inkrafttreten des BKleingG oder eines Bebauungsplanes gilt nur noch das neue Recht. Und das hat immer Vorrang!
ENTSCHÄDIGUNG BEI BEENDIGUNG DES PACHTVERHÄLTNISSES
Nach den Bestimmungen des Bundeskleingartengesetzes (BKleingG) hat ein Gartenpächter nur in den Fällen der Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 bis 6 Anspruch auf Entschädigung für die von ihm eingebrachten Sachen.
In allen anderen Fällen, also bei Kündigung durch den Kleingärtner oder den Verein gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG, besteht weder nach den Bestimmungen des BKleingG noch nach denen des BGB ein Anspruch auf Entschädigung für die vom Kleingärtner bei Beginn des Pachtverhältnisses vom Vorgänger erworbenen oder im Laufe der Pachtzeit von ihm selbst eingebrachten Baulichkeiten oder Anpflanzungen.
Gemäß § 556 Abs. 1 BGB ist die Pacht- (Miet-) sache bei Pachtende an den Verpächter zurück zu geben, und das bedeutet nach der ständigen Rechtsprechung des BGH frei von Eigentum des Pächters (Kleingärtners), (BGH, NJW 1981, 2564). Der Kleingärtner hat also bezüglich seines Eigentums lediglich nach § 547a BGB Anspruch auf Wegnahme.
Nun hat mit Sicherheit kein Kleingärtner ein Interesse daran, seine Gartenlaube, sein Kleingewächshaus, die Wegeplatten, die Kantensteine, einen eventuell vorhandenen Grill, Bäume, Sträucher und Pflanzen aus dem Garten zu entfernen, denn wo sollte er auch damit hin. Also wird er versuchen, von seinem Pachtnachfolger eine Entschädigung für sein zurück gelassenes Eigentum zu erhalten.
Wie hoch aber soll oder darf diese Entschädigung sein? Dazu gibt es keine festen Bestimmungen für die oben genannten Fälle der Kündigung durch den Kleingärtner oder durch den Verein. Deshalb richten sich die Vereine in der Regel nach den landesrechtlichen Bestimmungen für die Wertermittlung von Kleingärten.
Diesen Wertermittlungsrichtlinien liegen folgende Gedanken zugrunde:
1. Ein Kleingarten ist kein Handelsobjekt, das nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu bewerten ist.
2. Der übernehmende Gartenpächter soll einen sozial verträglichen Preis für die bewerteten Sachen zahlen, die als für die kleingärtnerische Nutzung erforderlich anzuerkennen sind.
3. Dem abgebenden Kleingärtner soll der Zeitwert seines Eigentums erstattet werden, ohne Wertgewinn, unter Berücksichtigung des gehabten Nutzens.
4. Nicht mehr nutzbare Sachen sind vor der Übergabe des Gartens zu entfernen.
5. Mängel sind zu heilen.
Aus diesen Grundgedanken ergibt sich dann in der Praxis, dass bei manchen Anpflanzungen je nach ihrem Alter bis zu ihrer Vollertragsreife eine Wertsteigerung erfolgt, die dann nach diesem Zeitpunkt in eine Wertminderung verfällt. Dabei sind die tatsächlichen Anschaffungskosten unerheblich, da die Grundwerte in den Richtlinien festgesetzt sind.
Ebenso verhält es sich bei der Gartenlaube: Die tatsächlichen Herstellungskosten sind für die Wertermittlung ohne Belang. Auch hier sind (z.B. in Hessen) in den Wertermittlungsrichtlinien feste Quadratmeterpreise verankert, die eine Obergrenze für die Bewertung garantieren.
Auch sehen die Wertermittlungsrichtlinien keine Bewertung der Laubeneinrichtung oder der eventuell überlassenen Werkzeuge vor.
Da nun ein Kleingarten nach den Bestimmungen des Vereins vergeben werden muss, also vom Vorstand nach einer eventuell vorhandenen Bewerberliste, kann auch nur der Vorstand den Nachfolger bestimmen.
Wurde nun eine Bewertung des Kleingartens vorgenommen, und der abgebende Pächter ist mit der Wertermittlungssumme nicht einverstanden, so bleibt ihm nur das Recht der Wegnahme, also der Räumung des Gartens.
Findet er selbst einen zahlungswilligen Nachfolger, so wird der Verein diesem Kandidaten keinen Vertrag ausstellen, da nämlich schon jetzt vorauszusehen ist, wie das Spiel einmal weitergeht, wenn dieser Pächter seinen Garten wieder aufgeben will!
Kann der Verein einen eigenen Bewerber einsetzen, der aber nicht bereit ist, den geforderten Preis zu zahlen, dann bleibt dem abgebenden Kleingärtner wieder nur das Wegnahmerecht oder er muss sich auf einer niedrigeren Preisbasis mit seinem Nachfolger einigen, und das kann im Extremfall bei einer Null enden.
Wird bei der Wertermittlung festgestellt, dass Anpflanzungen oder andere Sachen nicht mehr nutzbar sind, so ist der abgebende Pächter verpflichtet, sie zu entfernen. Geschieht dies nicht, so wird die Wertermittlungssumme um den Betrag gekürzt, der vom Wertermittler für die Erledigung durch den Nachpächter festgesetzt wird. Dabei wird in der Regel der ortsübliche Stundensatz für die Gemeinschaftsarbeiten in den Kleingärtnervereinen angesetzt. Und dazu die ortsüblichen Entsorgungskosten für Müll, Gartenabfälle etc. hinzugerechnet.
Die gleichen Grundsätze gelten dann auch für die Beseitigung von Mängeln, also etwa das Entfernen von unzulässigen Bauten, illegalen „Plumpsklos“, erforderliche Urbarmachung bei starker Verwilderung, etc.
In vielen Vereinen ist es üblich, diesen Abzug dann dem Pachtnachfolger gutzuschreiben, damit der dann die Mängel beseitigt. Dies erwies sich jedoch in der Vergangenheit als Fehler, weil so die Mängelbeseitigung oft von einem Gärtner zum nächsten verschoben und nie erledigt wurde. So hat es sich als besser erwiesen, Gartenfreunde im Verein zu finden, die für den errechneten Abzugsbetrag die Mängel beseitigen und Gärten eben nur noch mängelfrei weiterverpachtet werden.
FAZIT:
1. Die Wertermittlungsrichtlinien bestimmen die Abstandssumme für den Garten, nicht der abgebende Pächter!
2. Nur der Vorstand bestimmt den Pachtnachfolger, nicht die Zahlungskraft eines Wunschkandidaten des abgebenden Pächters!
DAS BUNDESKLEINGARTENGESETZ (EINFÜHRUNG)
Das am 1. April 1983 in Kraft getretene Bundeskleingartengesetz (BKleingG) löste das alte Kleingartenrecht ab, das in den alten Bundesländern teilweise auf früherem Reichsrecht und teils auf dem Gesetz zur Änderung und Ergänzung kleingartenrechtlicher Vorschriften vom 28.7.1969 (KÄndG) beruhte.
Zu den alten, nach Gründung der Bundesrepublik fortgeltenden Gesetzen gehörten:
– die Kleingarten- und Pachtlandordnung vom 31. Juli 1919
– das Gesetz zur Ergänzung der Kleingarten- und Pachtlandordnung vom 26. Juli 1935
– die Verordnung über Kündigungsschutz und andere kleingartenrechtliche Vorschriften vom 23. Mai 1942
– die Anordnung über eine erweiterte Kündigungsmöglichkeit von kleingärtnerisch bewirtschaftetem Land vom 23. Januar 1945
– sowie verschiedene landesrechtliche Vorschriften.
Dazu kamen dann auch noch kleingartenrechtliche Vorschriften in der ehemaligen DDR, die mit Wirkung vom 3. Oktober 1990 nach Art. 8 des Einigungsvertrages vom 31. August 1990 außer Kraft getreten sind. Dazu gehörten insbesondere
– die Verordnung über das Kleingarten- und Siedlungswesen und über die Kleintierzucht vom 3. Dezember 1969
– das Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik vom 19. Juni 1975
– die Verordnung über Bevölkerungsbauwerke vom 8. November 1984.
Dazu kamen noch andere zahlreiche Vorschriften und Regelungen betreffend den Verband der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter „VKSK“.
Alle die Regelungen und Vorschriften der alten Bundesländer wurden durch die Schaffung des Bundeskleingartengesetzes in ein zeitgemäßes Gewand gekleidet und mit den Änderungen durch den Einigungsvertrag auch für die neuen Bundesländer rechtsgültig.
Dabei wurden aber alte Grundsätze nicht aufgegeben. So ist auch heute noch Gesetz, dass das Kleingartenwesen einen hohen sozialen Stellenwert besitzt, Kleingärten für jedermann erschwinglich sein müssen, Pachtpreisschutz und Kündigungsschutz über das übliche Maß hinaus gehen, und dass der Anbau von gärtnerischen Erzeugnissen nicht hinter der auch geschützten Erholungsnutzung verschwinden darf.
Und nur unter diesen Gesichtspunkten lassen sich die Einschränkung in der Nutzung des Kleingartens, der Gestaltungen von baulichen Anlagen und die Vorschriften über das Miteinander der Kleingartenpächter verstehen.
Quelle: Rechtliches (kleingartenverein-landsberg.de)